Có lẽ rất nhiều
người vẫn chưa nắm rõ, Chung cư khi hết hạn hoặc xuống cấp, không
sử dụng được nữa thì sẽ như thế nào? Bài viết này đưa ra các quy định cụ thể của
pháp luật để mọi người.
Điều 1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào
cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của
pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an
toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định
chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an
toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi
trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 2
dưới đây;
b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập
đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải
được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa
phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ
và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.
3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà
chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:
a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy
hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới
theo các
quy định dưới đây;
b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với
quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà
chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác
theo quy hoạch được duyệt;
c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc
phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung
cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 8
dưới đây.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ
sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp
phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà
chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
1. Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 1
nêu trên.
2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ
nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở
thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng
được phê duyệt.
3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng
lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Điều 3. Lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách
nhiệm tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê
duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại
khoản 1 và khoản 2 Điều 2 nêu trên.
2. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được
lập và phê duyệt riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa
phương và phải được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của
địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh và thông báo đến khu dân cư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có nhà chung cư.
Điều 4. Yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải
thuộc trường hợp quy định tại Điều 2 nêu trên, phù hợp với quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch
phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
2. Trước khi thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư thì chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt. Phương án tái định cư phải
được thông báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được công bố công
khai trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông
tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực
hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp
cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê
duyệt.
4. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở
hữu nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ quy
định về cải tạo, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Điều 5. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc
góp vốn cùng các chủ sở hữu có nhà chung cư quy định tại Điều 2
nêu trên để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ
trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của
Luật này không chấp hành việc phá dỡ.
2. Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ và trực tiếp đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại
khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở đối với trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2
nêu trên mà chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành
việc phá dỡ.
Điều 6. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Trường hợp Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại
khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư;
b) Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư theo hình thức xây dựng - chuyển giao quy định tại khoản 3 Điều 36 của
Luật Nhà
ở thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu
nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định thầu nếu
chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư;
c) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham
gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung
cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
3. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định
tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải có đủ điều kiện theo
quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở.
Điều 7. Phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư
1. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho
thuê thì việc bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận
giữa chủ sở hữu và người thuê nhà.
2. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự
tham gia đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà
chung cư và doanh nghiệp này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo
nguyên tắc quy định tại Điều 8 dưới đây để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có
nhà chung cư phê duyệt.
Các chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức cuộc họp Hội nghị
nhà chung cư để thống nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.
3. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản
1 và khoản 2 Điều 2 nêu trên mà chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt
phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều 8
dưới đây.
Điều 8. Bố trí nhà ở tái định cư
1. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà
chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện
như sau:
a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại
chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở
tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở;
b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ
thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích
nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh
toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được
phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được
thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện
thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố
trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư;
ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây
dựng;
d) Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại
khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định
của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà
chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại
Điều 36 của Luật Nhà ở.
3. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để
người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường
hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu
trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
xem thêm chung cư gamuda garden
4. Chính phủ quy định chi tiết việc phá dỡ nhà chung cư để
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và việc bố trí nhà ở cho người được tái định
cư.